Arrivano importanti novità per la cedolare secca sugli affitti brevi: la Legge di Bilancio 2026 ridisegna il regime fiscale.
In sintesi, dal 2026, pur restando confermate le aliquote della cedolare secca al 21% per la prima abitazione e al 26% per la seconda, la locazione di più di due appartamenti comporterà la qualificazione del reddito come reddito d’impresa.
Analizziamo nel dettaglio le principali novità:
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Affitti brevi 2026: le nuove regole di tassazione
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Cedolare secca: disciplina generale e requisiti
Novità per la tassazione
Con la Legge di Bilancio 2026 si abbassa la soglia oltre la quale l’attività di locazione viene considerata imprenditoriale e diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA. Dal 1° gennaio entra infatti in vigore il nuovo regime che stabilisce l’obbligo di partita IVA a partire dal terzo immobile destinato alla locazione turistica, in quanto si presume lo svolgimento di un’attività d’impresa.
A questo intervento potrebbe affiancarsi anche un’azione normativa da parte di Regioni e Comuni, con possibili ricadute sugli aspetti amministrativi e urbanistici.
La manovra conferma, invece, l’attuale sistema di tassazione:
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sul primo immobile concesso in locazione breve si applica la cedolare secca al 21%;
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sul secondo immobile la tassazione sale al 26%, sempre mediante imposta sostitutiva.
Si ricorda che l’aliquota del 26% è stata introdotta nel 2024 e che, in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730), era possibile optare per l’aliquota del 21% per un solo immobile.
Art. 7 (Modifica alla disciplina degli affitti brevi)
1. All'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, il comma 2 è sostituito dal seguente:
«2. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota:
a) del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di
dichiarazione dei redditi;
b) del 26 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi ad un ulteriore unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera
a);
c) del 30 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre a quella di cui alla lettera b).»
Cedolare secca: regole generali
In linea generale, la cedolare secca è un regime opzionale che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, limitatamente al reddito prodotto dall’immobile.
Per i contratti assoggettati a cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo normalmente richieste in occasione della registrazione, della proroga e della risoluzione del contratto di locazione. Resta invece dovuta l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.
L’adesione alla cedolare secca comporta, per tutta la durata dell’opzione, la rinuncia ad aggiornare il canone di locazione, anche qualora tale facoltà sia prevista nel contratto, compreso l’adeguamento ISTAT legato all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, nel caso di contratti pluriennali. Se l’opzione non viene scelta inizialmente, la registrazione avviene secondo le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo versate non sono rimborsabili.